6月22日，穆迪已向碧桂園控股有限公司授予Ba1的企業家族評（CFR），并撤銷其Baa3的發行人評級。同時，穆迪將公司的高級無抵押評級從Baa3下調至Ba1。穆迪還將碧桂園的評級展望從審查中調整為負面。
評級理由
碧桂園的Ba1CFR反映了公司強大的品牌知名度、龐大的土地儲備以及在中國開發大眾市場住宅物業的往績記錄（A1穩定）。同時，CFR反映了其在低線城市的高風險敞口、資本市場資金獲取減弱以及房地產銷售和利潤率下降對其財務實力的影響。
穆迪預測，由于中國房地產市場疲軟，碧桂園的權益合同銷售額將在2022年下降約30%至約人民幣4000億元。今年前五個月，由于經營環境艱難以及疫情導致的中斷影響，其歸屬合同銷售額下降約40%至人民幣1506億元。
同時，由于市場情緒疲弱，碧桂園進入離岸債券市場的機會仍將受到限制。
碧桂園縮減業務規模以及良好的流動性推動了未來6-12個月債務的預期下降，部分緩和了這些擔憂。特別是，截至2021年12月，其1470億元人民幣的非限制性現金和預計的經營現金流將足以支付其到期債務，包括總額約為13億美元（約85億元人民幣）的兩張境外優先票據和總額為29元人民幣的各種境內債券1.1億美元將于2023年底到期或可回售。碧桂園于6月15日提出要約，在2022年7月到期前按面值贖回其6.83億美元的債券。償還后，公司將只有一只離岸債券到期至2023年底。
利空不斷
6月10日，碧桂園債券“21碧地03”盤中因跌幅超過20%被臨時停牌，最終報收于74.57元，跌幅為20.67%。值得一提的是，這已不是碧桂園境內債第一次被砸停牌了。今年3月11日，“21碧地04”也曾被臨時停牌，當日跌幅為27.1%。
目前看，碧桂園債券的暴跌與其評級下調有關。
6月8日，惠譽將碧桂園的“BBB-”長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及未償債券評級列入負面評級觀察(RWN)名單。
公開信息顯示，碧桂園目前存續的美元債有18只，存續規模117.2億美元，一年內到期規模有13.1億美元。而截至6月12日晚間，在碧桂園存續的18只美元債中，已有14只美元債的報價跌至40-60之間，收益率也攀升至15%-29%之間。
債券收益率的上升，意味著企業債務違約風險的增加。此前恒大、融創、世茂等房企的風險爆發，都是從債券市場的下跌開始傳導。
截至6月17日，碧桂園股價報收于4.31港元，市值已不足1000億港幣。
總負債1.65萬億元
對于處于風聲鶴唳中的地產企業而言，償債能力要遠比凈利潤數據更加受到投資者的關注。年報數據顯示，截至2021年末，碧桂園負債高達1.65萬億，資產負債率為84.57%，是房地產行業負債額僅次于恒大的企業。
由于此前過于激進的擴張策略，過去幾年碧桂園負債總規模持續大幅擴大。數據顯示，2015年-2020年，碧桂園負債總規模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內漲幅超過6倍。
進入到2021年，碧桂園在“三道紅線”政策壓力之下開始了縮表進程。但從“三道紅線”數據上看，碧桂園仍處于“黃檔”范圍。
從2021年至今，已有華夏幸福、恒大等多家地產大鱷陸續出現商票逾期，并帶出債務危機的情況。而一旦商票發生逾期、違約，就很可能會對在建項目的進度造成影響。就有著近3000億元短期應付賬款的碧桂園而言，一旦出現商票兌付逾期問題，步恒大后塵恐怕將是大概率事件。
登頂“宇宙第一房企”之后，碧桂園卻面臨到品質和口碑雙雙下滑的問題。顯然，凡事都存在一個“度”的問題，過度地壓縮成本和縮短周期必然帶來品質問題，這讓碧桂園面臨到房屋質量問題長期突出、售后糾紛不斷等壓力。長期來看，必將加劇其項目去化壓力。
此外，盡可能縮短項目周期固然是“高周轉模式”的一個關鍵環節，但房價上漲的預期所帶動期房的快速銷售才是這一模式的命門所在。隨著“房住不炒”等調控政策的持續和疫情的反復，房企銷售去化及回款壓力開始增加。而隨著“三道紅線”政策的出臺，地產行業融資不斷收緊。在銷售回款、融資均受到沖擊的情況下，高周轉房企短期償債壓力越來越大，債務危機愈演愈烈。
成敗“高周轉”
從2003年房地產市場化改革以來，中國房地產調控前后經歷了六輪政策周期。2015年之前，“招保萬金”曾被稱為地產業“四大金剛”，引領中國房地產行業從無到有，從小變大。自2016年開始，恒大、碧桂園、融創三家民企快速崛起，成為房企中的新三駕馬車。
高周轉模式成為以上三家民企的共同標簽。
所謂高周轉模式，就是縮短從拿地到開盤的時間，從而達到利潤最大化。而想要實現高周轉，房企就要打造出“唯快不破”的運營模式：快速開工、快速取得銷售資格、快速賣出期房，快速去拿更多的地儲，進而開始新一輪的開工。
碧桂園無疑是這一模式的集大成者。在業內，碧桂園最為著名的就是所謂“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。
此后，碧桂園更是一度將“456模式”升級為“0357模式”：0（拿地即開工）、3（拿地3個月售樓處、示范區開放）、5（拿地5個月開盤）、7（拿地7個月現金流回正再投資）。
憑借對高周轉模式的深刻理解，碧桂園合同銷售金額從2015年的1401億元一路飆升至2020年的5707億元，并于2017年超越萬科成為第一大房企。
不過，登頂“宇宙第一房企”之后，碧桂園卻面臨到品質和口碑雙雙下滑的問題。顯然，凡事都存在一個“度”的問題，過度地壓縮成本和縮短周期必然帶來品質問題，這讓碧桂園面臨到房屋質量問題長期突出、售后糾紛不斷等壓力。長期來看，必將加劇其項目去化壓力。
此外，盡可能縮短項目周期固然是“高周轉模式”的一個關鍵環節，但房價上漲的預期所帶動期房的快速銷售才是這一模式的命門所在。隨著“房住不炒”等調控政策的持續和疫情的反復，房企銷售去化及回款壓力開始增加。而隨著“三道紅線”政策的出臺，地產行業融資不斷收緊。在銷售回款、融資均受到沖擊的情況下，高周轉房企短期償債壓力越來越大，債務危機愈演愈烈。
如今，信奉高周轉模式的恒大已經黯然倒下，融創奄奄一息，而總負債超過1.6萬億元的碧桂園，難免被人視為“下一個恒大”。
